José Mª Torras Coll (Profesor Asociado de la UPF) OBSERVATORIO JURIDICO

Estrategias defraudatorias.

Estrategias defraudatorias

En un escenario en que asistimos a una inflación desbocada, con un IPC rozando el temido 10%, devastador para cualquier economía, el Gobierno ha aprobado limitar la subida de los alquileres al 2 % en los contratos que se renueven hasta el 30 de junio, como tope obligatorio para los grandes tenedores, esto es propietarios de diez o más viviendas, mientras para el resto se aplicará cuando no haya otro acuerdo entre las partes.

La medida, integrada en el Real Decreto Ley para hacer frente al impacto de la guerra de Ucrania acordado por el Consejo de Ministros, está dirigida a proteger a los inquilinos del galopante aumento de la inflación, que se situó en febrero en el 7,6 %.

Pues bien, en ese contexto, una vez más sale a relucir la picaresca. 

A fin de sortear las exigencias legales, algunos propietarios arrendadores, aduciendo que ya no estamos inmersos en una pandemia y que el contrato de arrendamiento lo fue por un período de once meses que suscribió el ingenuo inquilino confiando en la lealtad del arrendador, al indicarle el casero que no se hacía por anualidad, tratándose de una mera formalidad, con el compromiso verbal, que no escrito, de que se le renovaría el contrato de inquilinato, lo cierto es que, desdiciéndose de aquella vaporosa promesa, le exigen ahora, al vencer supuestamente, ese contrato de once meses un aumento rentual que puede llegar en ocasiones a un 40% de incremento.

Con tal proceder tratan los caseros de burlar el escudo  legal que la LAU otorga a los inquilinos frente a eventuales abusos de los arrendadores, ya que establece que los alquileres de viviendas que lo son para uso habitual, que no de temporada u ocasional, deben durar, al menos, un año, ampliables forzosamente a cinco, o siete, si los propietarios son empresas.

Así las cosas, es evidente que la maquinada elaboración de contratos de temporada constituye, lisa y llanamente, un subterfugio, una escapatoria legal para desactivar esa protección.

Se trata, en definitiva, de una patente simulación de arriendo por temporada que posibilita que los propietarios encadenen contratos por once meses a fin de poder subir el precio del alquiler sin restricciones, lo cual resulta inaceptable.

Sabido es que los contratos denominados de temporada no son ilegales, si esa modalidad responde a determinadas necesidades de carácter esporádico del inquilino para cubrir lapsos temporales inferiores a un año, como los supuestos de estudiantes, es decir, estancias por estudios , empleo temporal, transitorio, por tener que recibir un tratamiento médico por necesidad de tener que visitar y cuidar a un familiar, etc.

Sin embargo, lo que no es de recibo es dar un ropaje jurídico, disfrazar una relación contractual de temporada, cuando la realidad es bien distinta, dado que se trata de un alquiler que obedece a una necesidad vital, de vivienda habitual con el componente de la permanencia.

Por ello, nos hallamos ante lo que el derecho denomina fraude de ley que persigue explotar la rentabilidad del inmueble arrendado a base de una rotación, si el inquilino no acepta las condiciones o imponiéndole un incremento de renta que, en la mayoría de los casos, deviene inasumible e incluso se reserva el propietario con ese actuar la posibilidad de reabrir la vivienda al mercado lucrativo de los alquileres turísticos cuando, como ya parece, se está reactivando la llegada de potenciales clientes extranjeros favorecido por la situación de conflicto de Ucrania que aleja a los turistas de las zonas próximas a la guerra.

Ahora bien, esa estratagema está llamada al fracaso, dado que no es permisible esquivar la ley.

En efecto, la cuestión se reconduce a dilucidar si ese tipo de contratos concertados lo son en fraude de ley y con abuso de derecho, conforme al  art. 6.4 del Código Civil  que señala que los actos realizados al amparo de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que hubiera tratado de eludir. 

Por su parte, los Tribunales han considerado que concertar en el ámbito laboral contratos encadenados, en ámbitos en los que la legislación impone una contratación de carácter indefinido, constituye un fraude de ley con la consecuencia de la transformación de los contratos en indefinidos y a los trabajadores en fijos en plantilla.

En efecto, el fraude de ley, de acuerdo con reiterada doctrina jurisprudencial, descansa básica y fundamentalmente en la existencia de una conducta con apariencias de licitud, que posibilitan al amparo de una norma legal vigente, obtener un resultado o un beneficio, no debido ni pretendido por la norma legal a la que se acogió quien, con su conducta, procedió anómala e irregularmente. Así, se proclama que constituyen verdadero fraude de Ley y claro abuso de Derecho, los pactos por los que se van sucediendo respecto al mismo trabajador, sin solución de continuidad, contratos encadenados, por tiempo cierto, cuando tienen por objeto funciones de carácter fijo o continuado.

Paralelamente, en el régimen arrendaticio urbano acordar un arrendamiento por un período de alquiler inferior al año no transmuta el compromiso locaticio en temporal, ya que el factor determinante para la calificación de un arrendamiento como de temporada no es la duración estipulada sino su finalidad o causa y para que pueda conceptuarse como de temporada debe tratarse de un arriendo para un uso meramente transitorio o  provisional, de tal suerte que suscribir un contrato de arriendo de vivienda urbana de once meses no es sinónimo de temporalidad si  la realidad es bien distinta, ya que el usuario, el arrendatario de la vivienda lo que persigue es establecer en esa vivienda su morada, es decir, donde instalarse con carácter permanente y de forma indefinida.

En ese sentido, es de capital relevancia que en el documento contractual se consigne expresamente la causa del arriendo, es decir, la razón de uso del alquiler de esa vivienda.

Los Tribunales cuando abordan esta cuestión tienen en cuenta si el arrendatario dispone de alguna otra vivienda apta para cubrir sus necesidades habitacionales, ya lo fuere en régimen de propiedad o de alquiler.

En suma, lo que define y determina la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de vivienda urbana no es su denominación, es decir, el etiquetaje que se le dé al compromiso contractual, sino la causa, la finalidad o destino de la cesión del uso, el contenido de sus estipulaciones ,lo que las partes realmente han querido contratar al tiempo de firmar el contrato.

Por consiguiente, si a un inquilino que se halle en esa tesitura le pretenden subir el alquiler, so pretexto de que es un contrato temporal, le asiste el derecho a rehusar ese aumento ,así como la extinción del contrato instando la nulidad del contrato en la jurisdicción civil que debe examinar e interpretar el contrato con carácter tuitivo ínsito en la aplicación de dicha legislación. Y ,como se ha sostenido ,llegado el caso de que el propietario, ante la negativa del inquilino , optase por ejercer actos de acoso inmobiliario, cabe añadir que esa conducta podría ser constitutiva de delito de coacciones denunciable ante la jurisdicción penal.

En suma, no es aceptable consentir abusos de desaprensivos cuando la situación económica que atravesamos, además, es muy delicada.

José María Torras Coll

Sabadell

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