Antonio Vega Reina Crónica de Tribunales

Arras penintenciales.

Se está hablando mucho estos días de la retroactividad de las leyes penales cuando son más beneficiosas para reos y condenados. Es un tema éste, el del principio «in dubio pro reo», que los chicos de 18 años estudiábamos en 2º de derecho, cuando la carrera era una licenciatura de cinco años. Se daba en la parte general de derecho penal, de la misma manera que también en 3º de derecho en la asignatura de derecho laboral, aprendíamos el principio «in dubio pro operario». Es algo que nos quedaba grabado a todos, por ello extraña que algunos, que no pueden alegar ignorancia al respecto, lo hayan olvidado.

A diferencia del derecho penal y del derecho laboral, no existe tal principio en los procedimientos civiles, a los cuales se les aplica la norma vigente del momento y firme la resolución, ahí se queda, aunque la norma cambie posteriormente.

En el litigio de autos, una señora, en calidad de parte actora, reclamaba a Inmobiliaria SL, como parte demandada, la recuperación de la cantidad de 3.000 euros que había entregado como arras penitenciales por la frustrada compra de un inmueble, si bien no las pedía duplicadas.

El tema de las arras nos es un tema pacífico y provoca multitud y variados litigios. El concepto de arras es muy claro, se trata de que ambas partes, vendedor y comprador, puedan desistir de la formalización de la compraventa sin tener que dar justificación alguna al respecto, perdiendo el comprador la cantidad dada en arras o devolviendo el doble de dicha cantidad por parte del vendedor, de manera que la pérdida o la devolución duplicada de tales arras pueda hacerse tranquilamente sin que el hecho cause quebranto económico importante ni al comprador ni al vendedor.

El problema surge cuando se solicitan por arras cantidades importantes que más bien corresponderían a una entrada o pago a cuenta pendiente del otorgamiento de escritura pública. Las altas cantidades que se solicitan por arras nacen del deseo del mediador inmobiliario de tener garantizado el cobro de su comisión, hecho éste contrario al espíritu del concepto de arras, pues si la cantidad dada en arras es alta y el contrato no puede consumarse, el comprador no puede arriesgarse a perderlas ni el vendedor puede arriesgarse a devolverlas duplicadas, lo cual provoca numerosos conflictos.

En el caso de autos se adjuntaba a la demanda un documento con el título de «arras penitenciales» y posterior pago a cuenta por la compra de un apartamento en Platja d’Aro, sobre el que se estableció un precio de 225,000.-Euros, a pagar, restando la cantidad ya entregada como arras en el momento de escrituración y entrega del apartamento.

El mencionado documento  quedó sustituido en todos sus términos por el más completo de fecha posterior también adjuntado a la demanda, el cual en su expositivo I,  se hacía una descripción pormenorizada de la finca de la que se daban sus correspondientes datos registrales y se declaraba que la Inmobiliaria S.L., declaraba haber recibido la cantidad de tres mil euros en concepto de arras penintenciales, en los términos establecidos en el art. 1454 del Código Civil, para la compraventa de la finca anteriormente descrita, siendo el precio de la compraventa, caso de formalizarse la misma, el de 227.500.-Euros, en el caso de formalizarse la escritura pública de compraventa antes del día 15 de julio, y de 230,000.-Euros, en el caso de formalizarse la escritura de compraventa después del 15 de julio y antes del 31 diciembre, todos ellos del año de la firma de tal documento privado, pactándose en el mismo que transcurrido este último plazo sin haber otorgado la escritura de compraventa se entendería rescindido el contrato por la parte compradora, quien perdería íntegramente las arras satisfechas y expresadas en el pacto primero del documento.

Admite la actora en su escrito de demanda que no pudo escriturarse en la fecha convenida por causa imputable únicamente a ella, por problemas con el Banco para la obtención de la financiación necesaria, manteniendo la actora la tesis de que nos encontrábamos ante un contrato  de compraventa ya perfeccionado  y que por lo tanto el vendedor tendría que haberla requerido judicial o notarialmente para que pudiera hacer uso de lo previsto en el art. 1504 del Código Civil, es decir pagar, aunque fuera extemporáneamente.

Lo primero a resolver era si la cantidad dada en concepto de arras penitenciales estaba ajustada o no al concepto de arras, es decir, a la posibilidad del libre desistimiento del contrato sin que ello produjera quebranto económico a ninguna de las partes, y había que concluir que, efectivamente en el caso de autos, la cantidad de 3.000 euros dada en arras era una cantidad prudencial que perfectamente podía encuadrarse dentro del concepto de arras.

Dicho esto y entrando en la interpretación de los hechos dada por la actora-compradora, dicha interpretación había que considerarla equivocada, puesto que se desprendía claramente del referido contrato que, como mucho, nos encontrábamos ante una promesa de venta del art. 1451 del Código Civil acompañada de unas arras penitenciales del art. 1454 del mismo cuerpo legal; otra interpretación no podía darse a la expresión (pacto segundo del referido contrato): El precio de la compraventa, 227.500 euros, en el caso de formalizarse la escritura pública de compraventa antes del día 15 de julio, y de 230.000 euros, en el caso de formalizarse la escritura de compraventa después del 15 de julio y antes del 31 diciembre de ese año (…)Otra interpretación tampoco puede darse a la expresión (pato 2º in fine): Transcurrido este último plazo sin haber otorgado la escritura de compraventa se entenderá rescindido el presente contrato por la parte compradora, quien perderá íntegramente las arras satisfechas y expresadas en el pacto primero del presente documento.

La interposición de la demanda,  más de un año después de los hechos, sin que hubiera mediado escrito o queja alguna de la actora contra la demandada en cuanto a un contrato libremente aceptado por la actora con cláusulas que no ofrecen confusión, hace que por parte de la actora se haya infringido la doctrina jurisprudencial  reguladora de los «actos propios» que establece el principio general que afirma la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, lo cual constituye un límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos o presupuestos que tal doctrina exige para su aplicación, cuales son que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir, o esclarecer sin ninguna  duda una determinada situación jurídica afectante a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad  o una contradicción.

Si este litigio se hubiese visto a día de hoy, al no poderse escriturar en la fecha convenida por causa imputable a problemas con el Banco para la obtención de la financiación necesaria, la demanda hubiera tenido que estimarse parcialmente y la actora podría haber recuperado, no el doble sino los 3000 euros dados como arras, pues en modo alguno podría ello ser considerado como desistimiento unilateral, sino que actualmente por ley la arras quedan condicionadas a que el Banco dé o no el correspondiente préstamo hipotecario, o financiación.

Tal norma actual no existía en el momento en que se vio el litigio de autos por lo que la demanda debía de ser desestimada conforme a la normativa que le era aplicable en su momento, sin que la reforma acaecida años después pudiera serle ahora de aplicación a una sentencia ya firme.

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