EL LIO DEL MONTEPIO.
Cuando uno tiene veintipocos años y empieza el ejercicio profesional como abogado, que un pleito te dure 10 años no es el fin del mundo. Sin embargo ya con cierta veteranía, uno tiene que ir pensando qué compañero te heredará en la continuación de ese tipo de pleitos que no se acaban nunca, que incluso transitan en viaje de ida y vuelta un par de veces por el Tribunal Supremo.
El PETITUM DE LA DEMANDA
En caso de autos había empezado en 1980, aunque ya tenía sus antecedentes judiciales. El Petitum de la demanda consistía en que se declarase cumplida cierta CONDICION SUSPENSIVA y adquiriese plena validez el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 1980 respecto de la llamada nave mayor, así como respecto del contrato de compraventa celebrado en la misma fecha referente a la llamada nave menor, de acuerdo a las descripciones de las fincas realizadas en la demanda.
Por ello el actor solicitaba se condenase al demandado a: Otorgar ante notario escritura de segregación de la finca matriz resultando de la misma las dos fincas indicadas como NAVE MAYOR y NAVE MENOR. Constituir respecto de las fincas resultantes y el resto de la finca matriz, la servidumbre de paso indicada en los antecedentes de los contratos de compraventa. Otorgar con posterioridad a la segregación y constitución de servidumbre de paso anteriormente anunciadas, escrituras públicas de compraventa, por las que transmitiese al actor las fincas indicadas por el precio y condiciones de pago explicitadas en los contratos privados de fecha 1980.
Por parte del demandado se planteó declinatoria de jurisdicción territorial; resuelta la misma vinieron los autos al juzgado de 1º instancia de Barcelona que por reparto correspondió. Asimismo en pieza separada se acordó, a instancias del actor, medida cautelar con fianza consistente en la anotación preventiva de demanda en el registro de la propiedad.
No había dudas respecto a que la acción ejercitada por el actor era en primer lugar la acción declarativa, en el sentido que se resolviese por el Juzgado declarar sin efecto la condición suspensiva afectante los contratos de autos y, en segundo lugar, la acción de condena en el sentido que se condenase al demandado a elevar a público el contrato de compraventa celebrado por las partes en fecha 1980, sobre ambas fincas, con previa formalización de escrituras de segregación de las mismas, así como la constitución de la correspondiente servidumbre de paso.
NATURALEZA JURIDICA DE LOS CONTRATOS de 1980.
Lo primero a aclarar era la naturaleza jurídica de los contratos de fecha 1980, origen del procedimiento, acompañados a la demanda y señalados respectivamente como nave grande y nave pequeña. De la lectura de los mismos habíamos de llegar a la conclusión de que nos encontrábamos ante una PROMESA DE VENTA en la que es establecía cosa cierta y precio cierto, pero que dicha promesa de venta quedaba a resultas de una condición suspensiva que era la misma en ambos contratos de fecha 1980. Otra interpretación no podía darse a la vista del pacto PRIMERO de los referidos contratos donde el hoy demandado, se comprometía a vender al hoy acto, quien se comprometía a comprar, en el momento en que se encontrase resuelta la condición suspensiva.
La condición suspensiva consistía en un pleito de referencia. Una vez resuelto el mismo quedaría cumplida dicha condición suspensiva que fijaron las partes ahora litigantes en ambos contratos de 1980, viniendo detallada tal condición suspensiva en los expositivos VII y IX, que se complementaba con el expositivo VIII, todos los cuales literalmente venían a exponer lo siguiente:
VII.- El los libros DIARIO del Registro de la Propiedad constaba, referente a las fincas de autos (nave mayor y nave menor), anotación preventiva de juicio de mayor cuantía interpuesta por los acreedores de la entidad “MGC, S.A.” sobre nulidad de la escritura de compraventa otorgada por la Magistratura de Trabajo de Barcelona a favor del ahora demandado.
VIII.- Que de las indicadas naves descritas en el antecedente V era arrendatario el hoy actor, según documento suscrito en 1.980, por el que satisfacía un alquiler o renta mensual de 150.000.-Ptas (nave grande) y 75.000.-Ptas (nave pequeña).
IX.- Que (el hoy actor), una vez se encuentre resuelto el juicio declarativo referido en el antecedente VII, tiene el propósito de adquirir en compra, las naves descritas en el antecedente V, por lo que ambas partes contratantes formalizaron el documento de compraventa con la condición suspensiva de que se resuelva favorablemente el pleito referido a favor del hoy demandado.
Dicha expresión del expositivo IX «tiene el propósito de adquirir en compra» no deja lugar a dudas que estamos ante una promesa de venta. De hecho, en puridad jurídica, estamos ante sendos contratos de alquiler con opción de compra, opción de compra diferida al momento en que se resuelva la condición suspensiva, sobre las mencionadas naves mayor y menor.
SOBRE LA CONDICIÓN SUSPENSIVA.
El hoy demandado adquirió la propiedad de la total finca de autos, de la cual forman partes las referidas naves mayor y menor objeto del presente litigio, mediante escritura de venta que a su favor le otorgó el Ilmo. Sr. Magistrado de la Magistratura de Trabajo de Barcelona, en rebeldía de la entidad “MGC, S.A.” mediante escritura de 1.980, autorizada por Notario de Barcelona e inscrita en el Registro de la Propiedad, inscripción 15.
Sobre esta inscripción 15 operaba la inscripción 16 que constituía la condición suspensiva del expositivo VII de los referidos contratos de 1980 de promesa de venta, conforme a la cual en los libros DIARIO del Registro de la Propiedad figura anotada, la anotación preventiva de demanda de juicio de mayor cuantía interpuesta por los acreedores de la entidad “MGC, S.A.” sobre nulidad de la escritura de compraventa otorgada por la Magistratura de Trabajo de Barcelona a favor del hoy aquí demandado.
El referido juicio declarativo de mayor cuantía fue instado contra el hoy demandado por MGC SA y otros, con la pretensión de que se anulase la referida escritura de venta otorgada por la Magistratura de Trabajo de Barcelona en fecha 1980, pretendiendo asimismo la anulación de las inscripciones y anotaciones registrales que se realizaron dimanantes de la referida compraventa.
Del referido procedimiento del que dependía la condición suspensiva recayó sentencia en primera instancia desestimando la demanda, la cual fue recurrida en apelación ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, donde con fecha 1982 recayó sentencia revocando la de instancia y declarando la nulidad de la referida escritura de compraventa de 1980 otorgada por la Magistratura de Trabajo de Barcelona a favor del hoy demandado, así como la nulidad de las inscripciones registrales producidas por dicha compraventa y la nulidad de varias cancelaciones de embargos y determinadas cargas.
Recurrida en Casación la anterior sentencia ante el Tribunal Supremo, recayó sentencia en fecha 1985, no dando lugar el recurso y confirmando la sentencia dictada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona de 1982.
Es en virtud de esta resolución del Tribunal Supremo de 1985, por la que se inscribe en el registro de la propiedad la nulidad de la referida escritura de compraventa a favor del hoy demandado y se declara la vigencia de unos embargos y unas cargas que se había cancelado en virtud de la escritura anulada.
Es en este punto donde entendemos cumplida (desfavorablemente para las partes) la condición suspensiva expuesta en el expositivo IX de ambos contratos de 1980: “Que el hoy actor, una vez se encuentre resuelto el juicio declarativo que constituye la condición suspensiva, tiene el propósito de adquirir en compra, las naves descritas, por lo que ambas partes contratantes formalizaron documento de compraventa con la condición suspensiva de que se resolviese favorablemente el pleito referido a favor del Hoy demandado.
RESOLUCION
Pues bien, el procedimiento judicial a que hace referencia la condición suspensiva fue resuelto desfavorablemente mediante sentencia definitiva del Tribunal Supremo de fecha 1985. Dicha resolución del Tribunal Supremo, contra la que ya no cabe recurso ordinario alguno, deja sin efecto los contratos de promesa de venta de fechas 1980, si bien quedan subsistentes los contratos de arrendamiento de la misma fecha, de tal manera que dicha resolución desfavorable hacía innecesaria la notificación expresada en el pacto séptimo de los contratos conforme al cual: En el momento en que se resuelva el precepto reseñado en el antecedente VII, por desistimiento, allanamiento, transacción o sentencia, el vendedor lo notificará fehacientemente al comprador en el domicilio que éste tiene en la ciudad de Barcelona, y la condición suspensiva quedará sin efecto y adquirirá plena validez el presente contrato de compraventa.
Declarada por el Tribunal Supremo la nulidad mencionada, queda sin efecto la relación contractual derivadas de los contratos de promesa de venta acompañados como documentos nº 1 y 2 de la demanda. Este punto en sí era suficiente para desestimar la demanda, sin embargo a raíz de la sentencia del Supremo tienen lugar una serie de nuevas inscripciones registrales que acaban en la inscripción nº 21 conforme a la cual el hoy demandado, deviene nuevamente propietario de la referida finca, motivo por el cual el actor alega cumplimiento de la condición suspensiva del expositivo VII y IX de los repetidos contratos de promesa de venta de fecha de 1980, siendo necesario por ello repasar a continuación las referidas inscripciones registrales:
La inscripción 16, constituye la anotación de la nulidad de la inscripción 15, con lo que la finca vuele a los anteriores propietarios, «MGC , S.A», dejando sin efecto la condición suspensiva consistente en que se resolviera a favor del hoy demandado la contienda del pleito sobre la nulidad de la inscripción nº 15 que hace referencia al título de propiedad del hoy demandado sobre el total de la finca.
La inscripción 17, es una hipoteca que sobre la referida finca constituye su propietaria «MGC. SA», hipoteca que es ejecutada y sacada la finca a subasta da lugar a la inscripción siguiente,
La inscripción 18, constituye la adquisición de la total finca por la mercantil «ONDU SA», a la cual le es cedido el remate de la subasta referenciada, siendo «ONDU, SA» una sociedad constituida al 50 % por un tercero y el hoy actor.
La inscripción 20, constituye la inscripción de la hipoteca que sobre la referida finca realiza ONDU SA a favor de Caja Manresa.
La inscripción nº 21, constituye la inscripción de una nueva escritura de compraventa de fecha 1988 otorgada por MAGISTRATURA DE TRABAJO en favor del hoy demandado , sobre la referida finca, que anula la inscripción 18.
Sobre esta escritura que da lugar a la inscripción nº 21, ONDUS SA interpone contra el hoy demandado, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía solicitado la nulidad de la misma, dictándose por el Juzgado de 1ª Instancia de Barcelona sentencia desestimatoria, la cual es confirmada por la Audiencia Provincial y por el Tribunal Supremo.
En este punto hemos de recordar que ONDUS SA es una sociedad participada al 50 %, como ya se ha dicho entre un tercero y el hoy actor, siendo ambos consejeros delegados de dicha mercantil, por lo cual necesariamente debieron autorizar y tener conocimiento de las actuaciones jurídicas que dan origen a las inscripciones 18, adquisición de la finca mediante la cesión del remate en pública subasta, 20, constitución por ONDUS SA de una hipoteca sobre la referida finca, así como el posterior procedimiento de mayor cuantía seguido contra el hoy demandado instando la nulidad de la inscripción 21.
Estas actuaciones del actor, aunque hechas a título de consejero delegado de ONDUS SA, le hace quedar vinculado conforme a la doctrina jurisprudencial reguladora de los Actos Propios, principio general del derecho que afirma la inadmisibilidad de venir contra los actos propios y que constituye un límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos o presupuestos que tal doctrina exige para su aplicación, cuales son que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir, o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido de que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior.
CONCLUSION:
La demanda debía de ser doblemente desestimada. En primer lugar debía ser desestimada por cuanto no se había cumplido favorablemente a las partes la condición suspensiva tantas veces referenciada, puesto que el procedimiento a que hace referencia la misma fue perdido en última instancia por el hoy demandado. Y debía de ser desestimada en segundo lugar por cuanto las actuaciones del hoy actor, por mediación de la mercantil ONDUS SA, inscripciones 18 en adelante, constituye, conforme a la doctrina de los actos propios un reconocimiento que la referida condición suspensiva no se había cumplido favorablemente y que el hoy demandado había perdido con ello la propiedad de la total finca.
El extraordinario esfuerzo jurídico llevado a cabo con posterioridad por el hoy demandado, que desemboca en la inscripción nº 21, en nada afecta al hecho de que la condición suspensiva de autos ya estaba incumplida (o cumplida desfavorablemente) y que había quedado sin efecto la promesa de venta entre actor y demandado derivada de los contratos aportados a la demanda como documento nº 1 (nave mayor) y nº 2 (nave menor).
Lo dicho, el lío del montepío.
INITINERE 